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Wohnungsverwaltung Seebach erhält professionelle Unterstützung: erste Analysen und Empfehlungen

In der Gemeinderatssitzung am 08.06.2020 hat Dipl.-Kaufmann Friedrich Hermann seine Kurzanalyse der aktuellen Situation der Wohnungsverwaltung Seebach dem Gemeinderat vorgestellt. Herr Hermann ist der ehemalige Geschäftsführer der Kommunalen Wohnungsgesellschaft mbH Erfurt und heute Leiter des Senior Experten Services für Thüringen. Außerdem unterrichtet er Studenten an der Bauhaus-Universität Weimar, der Fachhochschule Erfurt sowie der Dualen Hochschule Gera-Eisenach.

Aus diesem Engagement heraus ist er im letzten Jahr in Kontakt mit Seebachs Bürgermeister Gerrit Häcker gekommen, der ihn um Unterstützung bei der Wohnungsverwaltung der Gemeinde gebeten hatte.

Zuvor war ich noch nie in Seebach, obwohl ich schon häufig durch den Thüringer Wald gewandert bin, wundert sich Herr Hermann.

In den letzten Monaten wurde er von der Gemeinde positiv überrascht.

Nicht nur wegen der tollen Umgebung. Vor allem begeistert mich das Engagement der Menschen, die hier leben und aktiv sind. Die Seebacher stecken nicht den Sand in den Kopf. Sie gehen die Ortsentwicklung motiviert, mit tollen Ideen und positivem Blick in die Zukunft an.

Vorgestellt: Kurzanalyse der Wohnungsverwaltung Seebach
Nach dem intensiven Kennenlernen der WVS in den letzten Monaten hat Friedrich Hermann nun eine Analyse um die Wohnungsverwaltung erarbeitet. Besonders wichtig ist ihm dabei die ehrliche Betrachtung der Situation. Dabei hat sich sehr deutlich herausgestellt, dass in den letzten Jahren zu wenig in die Immobilien investiert wurde. Es hat sich ein großer Investitionsstau gebildet, der aus eigener Kraft des Eigenbetriebs nicht mehr aufgeholt werden kann. Diese Situation ist typisch für die Wohnungswirtschaft in Thüringen und kein Einzelfall. Hinzu kommen weitere Punkte, die dringend optimiert werden müssen. So gab es trotz steigender Kosten keine Mietpreiserhöhungen in den vergangenen 10 Jahren. Sowohl die Leerstands- als auch die Fluktuationsraten sind zu hoch, um die Objekte wirtschaftlich betreiben zu können. Bisher gab es keine besonderen Vermietungsaktivitäten, wie zum Beispiel Zusatzangebote oder Dienstleistungen für die Mieter, um das Wohnen in Seebach attraktiver zu machen. Und auch die Kommunikation nach außen wurde zu sehr vernachlässigt.

Empfehlungen für die Weiterentwicklung der WVS
Herr Hermann betont aber auch, dass die Mitarbeiter der Wohnungsverwaltung Seebach gut qualifiziert und sehr motiviert sind. Mit diesem Team kann er sich eine 180 Grad Drehung und ein Umdenken in der Verwaltung und Vermarktung der Wohnungen in Seebach gut vorstellen. Er empfiehlt u.a. die Erarbeitung einer belastbaren künftigen Wohnungsnachfrage sowie einer Strategie für das Unternehmen: welche Menschen sollen zukünftig nach Seebach ziehen? Möchte man Wohnungen für Familien, für Arbeiter oder für Senioren anbieten? Zudem benötigt die WVS eine detaillierte Lageanalyse und langfristige Unternehmensplanung, wie z.B. eine technische Bestandsaufnahme, eine Analyse des Immobilienportfolios, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung pro Objekt. Weitere Geschäftsführungsinstrumente sowie eine Modernisierung und Automatisierung der IT wurden Herrn Häcker und den Mitarbeitern der WVS ans Herz gelegt. Was bereits sehr gut funktioniert ist die Organisation rund um die Wohnungsverwaltung, wie zum Beispiel Öffnungszeiten und Erreichbarkeit, Wohnungsabnahmen, Notdienste und Havarien, usw.

Kurzfristig umsetzbare Maßnahmen
Kurzfristig umsetzbare Maßnahmen können ein Brandschutzgutachten, eine Verbesserung der Sauberkeit in den Ein- und Ausgangsbereichen sowie eine Behebung des Pilzbefalls an den Fassaden sein. Ebenso sollte in die Weiterbildung und Ausbildung der Mitarbeiter investiert werden. Ein Dualer Student oder Auszubildender etwa kann frische Ideen in die Umgestaltung der Wohnungsverwaltung Seebach mit einbringen.

Mit kreativen Visionen in die Zukunft blicken
Um in ländlicher Gegend erfolgreich Immobilien zu vermieten, reicht es nicht einfach nur Wohnungen anzubieten.

Man müsse kreativ werden und den Mietern etwas bieten, so Hermann.

Dafür bringt er auch einige Beispiele aus der Praxis mit. Diese fangen bei einer farbenfrohen, zur Region passenden Fassadengestaltung an. Noch wichtiger ist es allerdings, in die Hausgemeinschaften zu investieren. Man sollte ein „Dienstleister rund ums Wohnen“ werden: mit einem passenden Vermietungs- und Betreuungskonzept sowie Dienstleistungsangeboten. Um die Mietergemeinschaft zu stärken könne man Bewohnerbeiräte organisieren, Sportgruppen bilden, Feste veranstalten oder Clubräume zur Verfügung stellen, Aktivangebote für Kinder und Jugendliche ins Leben rufen, u.v.m.

Die ersten Maßnahmen sind angestoßen
Herr Hermann unterstützt die Wohnungsverwaltung Seebach nicht nur in der Analyse, sondern auch in der Umsetzung seiner Empfehlungen. So hat man bereits damit begonnen, Geschäftsführungsinstrumente einzuüben, eine technische Bestandsaufnahme ist in Vorbereitung. In Zusammenarbeit mit der FH Erfurt gibt es ein Projekt mit Masterstudenten in der Fachrichtung Stadt- und Raumplanung, die Strategien gegen den die Abwanderung – speziell mit Gesichtspunkt auf die Gemeinde Seebach, entwickeln. Es gibt also einiges zu tun in der Wohnungsverwaltung Seebach, aber eins ist sicher – hier wird nicht der Kopf in den Sand gesteckt, sondern angepackt. Um auch in Zukunft eine hohe Lebensqualität in der Gemeinde anbieten zu können.

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